1/Préparer le début d’activité

Définitions de la location meublée  

Le loueur de meublé est couramment défini comme une personne qui loue habituellement un ou plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations hôtelières. Au-delà de cette évidence la définition du loueur de meublé recèle des subtilités qu’il est nécessaire de connaître.  

 

Définition réglementaire

« Les Meublés de Tourisme sont des chalets, appartements ou studios meublés, à usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile » (article D 324-1 du Code du Tourisme).

 

Définition juridique

La location de Meublés de Tourisme peut être de nature commerciale ou civile. La ligne de démarcation entre activité civile et activité commerciale est à apprécier au regard des services fournis en plus de la prestation d’hébergement.

Trois cas de figure sont à distinguer :

  • L’activité se limite à la fourniture d’hébergement sans proposer de prestations para-hôtelières : activité civile. 
  • En plus de l’hébergement le propriétaire propose des prestations limitées (par exemple : location de draps ou nettoyage des locaux en fin de séjour) : activité civile.
  • L’activité d’hébergement s’accompagne de prestations para-hôtelières significatives (petit déjeuner, location de linge, nettoyage régulier des locaux…) : activité commerciale.

Cette définition juridique est d’autant plus importante qu’elle conditionne les obligations juridiques, fiscales, sociales liées à l’exercice de l’activité.

Définition fiscale

Fiscalement les locations meublées relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) quelle que soit la qualification juridique de l’activité (civile ou commerciale).

Fiscalement, la qualification de loueur de meublé est réservée aux locaux comportant tous les « éléments indispensables à une occupation normale par le locataire ». Cette définition couvre les activités de location meublée centrées sur la prestation d’hébergement ou qui proposent de façon accessoire des prestations telles que la location du linge de maison ou le nettoyage des locaux en fin de séjour.

 

Déclarer l’activité  

 

Avant de débuter son activité, le propriétaire de Meublés de Tourisme devra déposer une déclaration d’existence auprès du Centre de Formalités des Entreprises. Cette démarche réalisée, il devra également déclarer son activité en mairie.

 

La déclaration d’existence auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE)

 

Comme n’importe quelle activité, la location meublée doit faire l’objet d’une déclaration d’existence auprès du Centre de Formalités des Entreprises compétent.

Le Centre de Formalités compétent est défini en fonction de la qualification juridique de l’activité. 

  • Si l’activité est civile, la déclaration d’existence sera déposée au Greffe du Tribunal de Commerce à l’aide du formulaire P0i. 
  • Si l’activité est commerciale, la déclaration d’existence sera déposée au Registre du Commerce et des Sociétés à l’aide du formulaire P0 CMB.

Cette déclaration d’existence est obligatoire.

Le CFE de la Chambre de commerce et d’industrie de Grenoble est également compétent pour enregistrer les modifications apportées en cours d’activité ou la cessation d’activité.

 

 

La déclaration en mairie

La loi prévoit que toute personne qui met en location un ou plusieurs Meublés de Tourisme (Code du Tourisme art D 324 -1-1 et R 324-1-2) doit faire une déclaration préalable à la mairie où est située la location. Le non-respect de cette obligation peut entraîner l’application d’une amende de 3ème catégorie.

La déclaration en mairie se fait à l’aide du formulaire Cerfa n° 14004*02 (disponible en mairie ou à télécharger sur le site : formulaires.modernisation.gouv.fr . Les changements qui pourraient intervenir (changement de propriétaire …) doivent faire l’objet d’une nouvelle déclaration en mairie.

 

L’accessibilité et la sécurité des hôtes  

Pour les petites structures d’accueil les règles de sécurité ou d’accessibilité sont peu contraignantes.

Néanmoins, il est de la responsabilité des propriétaires de garantir à leurs hôtes un séjour « sans nuages ».

 

Les règles de sécurité incendie

En matière de sécurité incendie, les principales contraintes concernent les établissements Recevant du Public (ERP), c’est-à-dire les locations accueillant plus de 15 personnes. À contrario, pour les hébergements de plus faible capacité, les normes de sécurité sont nettement moins contraignantes. Pour l’heure les Meublés de Tourisme ont pour obligation d’installer au moins un détecteur de fumée normalisé (EN 14604 et marquage CE).

Loi n°2010-238 du 9 mars 2010, décret n°2011-36 du 10 janvier 2011

 

Les règles d’accessibilité des personnes handicapées

Sans être classée dans la catégorie des ERP une location meublée peut être concernée par la réglementation relative à l’accessibilité des lieux publics aux personnes handicapées. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter pour des structures accueillant moins de 15 personnes :

 

  • Les meublés existants qui ne réalisent pas de travaux soumis à permis de construire n’ont pas l’obligation de se conformer aux règles d’accessibilité.

 

  • Si l’activité donne lieu à une construction nouvelle ou à des travaux soumis a permis de construire les règles d’accessibilité sont applicables (selon configuration du bâti)

 

  • La création d’un meublé dans une ancienne maison d’habitation n’est pas soumise à l’obligation d’accessibilité s’il reste assimilable à une maison individuelle.

 

Autres normes

Au-delà des normes citées ci-dessus les propriétaires de meublés doivent s’assurer que leurs installations électriques, de plomberie ou encore de chauffage sont conformes aux normes en vigueur.

Au-delà, le propriétaire doit s’assurer que les balcons, garde-corps, rampes d’escalier, fenêtres, lits superposés … sont sécurisés. Que les matériels de puériculture mis à disposition des hôtes (lit bébé, chaise haute…) sont en bon état. Que les affichages obligatoires (lits superposés) sont en place, ou encore que l’atelier de bricolage du propriétaire est bien fermé … etc.

En fait, la sécurité des hôtes n’est pas seulement une question de normes c’est aussi affaire de bon sens. Cette démarche est essentielle dans la mesure où le propriétaire assume une obligation de moyen et de résultat.

 

La responsabilité du propriétaire et ses assurances  

Comme toute activité humaine, la location de meublés expose le propriétaire à la réalisation de fautes qui peuvent engager sa responsabilité. Pour limiter l’impact de la mise en cause de sa responsabilité, le propriétaire doit souscrire des contrats d’assurance adaptés.

 

La responsabilité du propriétaire

Le propriétaire de meublés à une obligation de moyens (il doit tout mettre en œuvre pour garantir à ses hôtes un séjour sans encombre) et de résultat (le loueur s’engage envers son client à fournir un hébergement avec les prestations définies). Concrètement :

  • Dès lors qu’un propriétaire commet, dans le cadre de son activité, une faute qui porte préjudice à ses hôtes il est tenu de les indemniser.

 

  • La faute peut être intentionnelle ou non, elle peut consister en une action, une omission ou une négligence. La faute qui engage la responsabilité du propriétaire peut avoir été commise par lui-même, mais aussi par une personne dont il doit répondre (enfants, salariés) ou encore par une chose dont il a la garde (animaux, véhicule …).

 

  • Le préjudice à indemniser peut être matériel (réparation d’un véhicule accidenté), corporel ou moral.

 

Pour se prémunir et prémunir leurs hôtes les propriétaires de meublés peuvent souscrire des contrats d’assurance adaptés. Ils peuvent aussi demander à leurs hôtes de justifier de leur propre assurance.

 

 

Les garanties d’assurances souscrites par le propriétaire

 

 

  • Garantie « pour le compte de qui appartiendra ». Le propriétaire se substitue à l’obligation d’assurance du locataire. Il couvre lui-même le logement, le mobilier, les dommages causés tant à lui-même qu’aux voisins et aux tiers.

 

  • Garantie abandon de recours : cette garantie est plus restreinte que celles « pour le compte de qui appartiendra », elle couvre les dommages causés par le locataire au seul Meublé de Tourisme (sont exclus les dommages causés aux personnes et aux immeubles voisins). Le locataire reste engagé à l’égard des tiers au titre de sa responsabilité civile.

 

 

  • Garantie recours des locataires contre le propriétaire. Par cette garantie le propriétaire assure sa responsabilité civile en cas de dommage causé au locataire par manque d’entretien du bâtiment.

 

 

Les garanties prises par le locataire

 

 

  • Le locataire est responsable des dégâts qu’il commet, il peut s’assurer pour la durée de son séjour. Il peut par exemple prendre une assurance « villégiature » en complément de son contrat d’habitation ou conclure un contrat spécifique.

 

  • Généralement les contrats habitation comportent une clause villégiature.

 

 

 

 

Faire classer son meublé

Labélisation Alpe du Grand Serre

Sur simple demande auprès de l’office de tourisme il est possible de faire labéliser son logement de 1 à 3 flocons.

Labélisation officielle

Le classement de 1 à 5* des Meublés de Tourisme a fait l’objet de nouvelles normes nationales suite à l’arrêté ministériel du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des Meublés de Tourisme et modifié par l’arrêté du 7 mai 2012. L’objectif est d’améliorer la qualité du parc locatif et d’harmoniser les niveaux de prestations d’un hébergement à un autre.

Pourquoi se faire classer ?

Le classement n’est pas obligatoire pour louer, mais il est fortement recommandé car il présente plusieurs avantages :

  • Une fiscalité plus intéressante : un abattement forfaitaire de 71 % sur vos loyers,   
  • Un gage de qualité de votre hébergement pour vos clients au niveau national et international, 
  • Une promotion et une commercialisation plus efficaces sur les brochures hébergement et sur le site internet de l’Office de Tourisme
  • Une affiliation gratuite à l’Agence Nationale pour les Chèques-Vacances (ANCV), vous avez alors la possibilité d’accepter un moyen de paiement sûr et avantageux pour les locataires : les chèques-vacances.

Comment se faire classer en Meublé de Tourisme ?

Le propriétaire de meublé (ou son mandataire) commande une visite d’inspection à un organisme de contrôle agréé et/ou accrédité pour le classement des Meublés de Tourisme en lui faisant parvenir un bon de commande (gîtes de France, clés vacances,…). La visite est payante et prise en charge par la commune de la morte à hauteur de 50%.

L’organisme de contrôle réalise la visite d’inspection en présence du propriétaire ou de son mandataire. L’agent de classement complète le tableau de classement des Meublés de Tourisme (homologué par l’arrêté du 2 août 2010) de la catégorie d’étoiles demandée.

Suite à la visite, l’organisme de contrôle envoie au propriétaire sous un mois maximum le certificat de visite (rapport et grille de contrôle) ainsi que la décision de classement qui est valable 5 ans. Le propriétaire dispose ensuite d’un délai de 15 jours pour accepter ou refuser le classement proposé. Une fois ce délai passé, le classement est définitivement acquis.

 

 

2/ La fiscalité des loueurs de Meublés de Tourisme

La qualification fiscale du loueur de meublés  

Fiscalement les locations meublées relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux. L’activité de location meublée peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel (cas de figure le plus fréquent).

Pour exercer à titre professionnel, un propriétaire doit remplir trois conditions cumulatives :

  1. Être inscrit au registre du commerce,
  2. Réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles,
  3. Les recettes issues des locations doivent être au moins équivalentes aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Si l’une de ces trois conditions n’est pas remplie l’activité est exercée à titre non professionnel.

 

Précisions  

L’inscription au Registre du Commerce. Pour l’administration fiscale le refus ou le défaut de réponse d’immatriculation par le Registre du Commerce (au titre que l’activité n’est pas commerciale, vaut inscription. Le propriétaire doit conserver la décision de refus. De la même façon l’inscription au Registre du Commerce est considérée remplie si l’un des membres du foyer fiscal est immatriculé pour une activité semblable.

 

Les Recettes annuelles. Les recettes à comparer au seuil de 23.000 € correspondent aux loyers perçus. Le montant des recettes à comparer au seuil de 23.000 € s’apprécie en retenant les recettes réalisées au titre de locations de meublés par l’ensemble des membres du foyer fiscal. Par exemple, au sein d’un couple monsieur et madame exploitent chacun un Meublé de Tourisme. Monsieur perçoit 10.000 € de loyer et madame 14.000€. Dans ce scenario le seuil de 23.000 € est dépassé puisque les recettes perçues par le couple représentent 24.000 €.

 

Revenus professionnels du foyer. Il s’agit des traitements et salaires, des pensions et rentes viagères, des BIC autres que ceux de locations, des bénéfices Agricoles, des Bénéfices Non Commerciaux ou encore des rémunérations de gérant de société.

 

La micro-entreprise  

Le régime de la micro-entreprise s’adresse aux loueurs de meublés professionnels ou non professionnels dont les recettes sont inférieures à 82.200 € si le meublé est classé ou 32.900 € à défaut de classement.

Les particularités du régime.

  • L’activité n’est pas soumise à TVA,
  • Le propriétaire n’a pas à produire de comptabilité ni de liasse fiscale,
  • L’imposition est réalisée par simple déclaration du chiffre d’affaires sur la déclaration de revenus (2042 C).

 

Le bénéfice imposable est déterminé en appliquant aux recettes annuelles un abattement de :

  • 50 % pour les meublés non classés Meublés de Tourisme, 
  • 71 % pour les meublés classés Meublés de Tourisme.

 

Exemple : Pour un loyer annuel de 10.000 € un meublé non classé sera imposé sur un bénéfice de 5.000 € alors qu’un meublé classé Meublé de Tourisme ne sera imposé que sur un bénéfice de 2.900€

 

Obligations « comptables » :

  • Tenue d’un livre journal détaillant les recettes, 
  • Tenue d’un registre des immobilisations, 
  • Tenue d’un registre des achats, 
  • Conservation des justificatifs et factures, 
  • Respect des formalités (paie, déclaration unique d’embauche …) en cas d’embauche de personnel, 
  • Émettre une facture ou une note.

 

 

Peut-on renoncer à ce régime ?

Un loueur exerçant en régime micro-entreprise a la possibilité d’y renoncer au profit du régime du Bénéfice Réel Simplifié. Ce changement doit être notifié au Centre des Impôts avant le 1er février de l’année d’application du changement. Par exemple, pour adopter le régime du Bénéfice Réel simplifié au titre de l’année en cours. La demande doit être déposée avant le 1er février de l’année en cours. Références : article 50-0 du Code Général des Impôts

 

 

Le bénéfice réel simplifié

 

Le régime du bénéfice réel simplifié s’adresse aux loueurs de meublés professionnels ou non professionnels dont les recettes sont supérieures à 32.900 € ou 82.200 € (selon que le meublé est classé ou non) ou qui décident de renoncer au régime micro-entreprise. Contrairement à la micro-entreprise le résultat imposable tient compte des charges supportées par l’activité.

 

Les particularités du régime.

 

Le bénéfice imposable correspond à la différence entre d’une part les recettes issues des locations et les charges supportées pour exercer l’activité. Parmi les charges pouvant être déduites des recettes figurent notamment : 

  • Les achats de fournitures, 
  • les frais de blanchisserie, 
  • les frais d’entretien de réparation, 
  • les frais de personnel, 
  • les honoraires comptables, 
  • les frais d’électricité, fuel, gaz, 
  • les assurances, 
  • les impôts et taxes, 
  • les intérêts d’emprunt, 
  • l’amortissement des matériels, aménagement ou encore des murs….etc.

 

L’amortissement des biens donnés en location peut être plafonné en fonction du montant des loyers et des charges engagées en « vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif, à l’exclusion des dotations aux amortissements ». Par exemple : loyers 10.000 € par an et les charges 6.000 € par an, amortissement 5.000 € par an. Le montant de l’amortissement déductible correspondra à 4.000 € (10.000 € – 6.000 €), les 1.000 € d’amortissement non déductibles sont reportables.

Contrairement à la micro-entreprise l’activité peut dégager un déficit. Le traitement de ce déficit sera différent selon que l’activité est qualifiée de professionnelle ou non professionnelle.

 

 

 

L’activité est professionnelle : Le déficit de la location meublée vient en déduction des autres revenus du foyer pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

L’activité est non professionnelle : le déficit n’est pas déductible des autres revenus du foyer. En revanche, le déficit sera déductible des bénéfices des locations meublées non professionnelles à venir pendant 10 ans.

 

 

Obligations comptables

 

La détermination du bénéfice réel implique la tenue d’une comptabilité simplifiée (le bilan n’est pas obligatoire) et le dépôt d’une liasse fiscale au Centre des Impôts.

Parallèlement, l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) permet aux propriétaires soumis au régime du bénéfice réel simplifié de bénéficier d’avantages fiscaux :

 

 

Peut-on renoncer à ce régime ?

 

L’option pour le régime du bénéfice réel simplifié est valable pour une durée de 2 ans. Au terme de ces deux années et à condition que les recettes soient restées inférieures au seuil de la micro-entreprise (32.900 € ou 82.200 € selon que l’activité est ou non classée Meublé de Tourisme), le propriétaire peut demander à revenir en régime micro-entreprise.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L’imposition des revenus

 

Quel que soit le mode de détermination du revenu imposable (micro-entreprise ou bénéfice réel simplifié) les locations meublées non professionnelles sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

 

 

L’impôt sur le revenu

 

Une fois déterminé (selon le régime micro-entreprise ou bénéfice réel simplifié) le revenu imposable issu des locations meublées viendra s’ajouter aux autres revenus du foyer pour déterminer l’assiette de l’impôt sur le revenu.

Par exemple, un propriétaire dispose d’un salaire de 30.000 € et réalise 10.000 € de locations (classées meublées de tourisme) en régime micro-entreprise. Le revenu imposable sera de 29.900 €. (Salaire de 30.000 € – Abattement de 10 %) + (Loyers de 10.000 € – abattement de 71 %). Ce revenu sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

 

 

Les prélèvements sociaux (CSG – CRDS …)

 

Les locations meublées non professionnelles n’étant pas soumise à cotisations sociales auprès du Régime Social des Indépendants (RSI), elles devront s’acquitter des prélèvements sociaux (CSG – CRDS …).

L’assiette des prélèvements sociaux correspond au bénéfice issu des locations meublées. Si nous reprenons l’exemple précédent : 2.900 € (loyers de 10.000 € – abattement de 71 %).

Ce revenu sera soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Une fraction de ces prélèvements (5,1 %) est déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu de l’année suivante (le report sur la déclaration de revenu est automatique). Par exemple, pour un revenu de locations meublées de 2.900 € les prélèvements sociaux s’élèveront à 450 €.

 

 

 

 

La Taxe sur la Valeur Ajoutée  

 

La plupart des locations meublées sont exonérées de TVA. En revanche, si la location ne se limite pas à la seule fourniture de l’hébergement les propriétaires peuvent envisager l’assujettissement à la TVA.

 

 

Les principes

 

Les activités de location meublées sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, peuvent être assujettis à TVA les propriétaires qui en plus de l’hébergement « offrent » dans des conditions similaires à celles des hôteliers au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes : petit déjeuner, accueil, linge de maison, nettoyage régulier des locaux.

 

 

Comment ça marche la TVA ?

 

  • La TVA sur les opérations courantes. Le propriétaire assujetti à TVA devra trimestriellement déterminer l’acompte de TVA à reverser au Trésor Public en faisant la différence entre la TVA collectée (encaissée sur les loyers) et la TVA déductible (payée sur les dépenses courantes). S’il existe un crédit de TVA (Tva déductible > à la TVA collectée) il sera remboursé à l’exploitant au terme de l’année.  La
  • TVA sur les investissements. La TVA payée sur les investissements (travaux, mobilier) est récupérable trimestriellement (si le montant est supérieur à 750 €, à défaut le remboursement interviendra en fin d’exercice).

 

Les taux de TVA applicables

  • Hébergement, Petit déjeuner, repas :
  • 10 %  Linge de maison, ménage :
  • 20 %  Autres services (location de vélos …) : 20 %

 

 

La Contribution Foncière des Entreprises  

 

En principe, les locations meublées sont imposables à la Contribution économique Territoriale et plus particulièrement à l’une des deux composantes de cette taxe : La Contribution Foncière des Entreprises (CFE).

 

 

Principes et exonération

 

En principe les locations meublées sont imposables à la Contribution économique Territoriale et plus particulièrement à la Contribution Foncière des Entreprises (art 1447 du CGI). 

  • Les locaux entièrement dédiés à la location meublée sont redevables de la CFE.

Les propriétaires qui louent une partie de leur habitation personnelle (résidence principale ou secondaire) peuvent dans certains cas être exonérés de CFE.

 

C’est le cas notamment : 

  • des personnes louant accidentellement en meublé une partie de leur habitation personnelle, 
  • des personnes louant une partie de leur habitation principale sous condition que le loyer soit « raisonnable » et que les pièces louées constituent l’habitation personnelle du locataire.

 

Ces deux premières dispositions ne concernent à priori pas les locations meublées touristiques. En revanche, peuvent être exonérées de CFE (art 1459 du CGI) : 

 

  • Les personnes qui louent leur habitation principale à titre de gîte rural (classé Gîte de France) et qui ne constitue pas l’habitation personnelle du locataire,
  • Les personnes qui louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés Meublés de Tourisme, 
  • Les personnes qui louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.

 

 

 

La redevance TV  

 

 

Les modalités d’imposition à la redevance TV sont différentes selon que le propriétaire loue une partie de son habitation principale ou un local spécifiquement affecté à la location meublée.

 

 

La location porte sur des locaux qui constituent l’habitation personnelle du loueur

 

L’habitation personnelle du loueur s’entend de sa résidence principale ou secondaire. Dans ce cas la redevance TV est due par le propriétaire (redevable de la Taxe d’Habitation) selon les modalités des particuliers. Une seule redevance est due quel que soit le nombre de postes.

 

 

La location porte sur des locaux qui sont exclusivement dédiés à la location

 

Dans ce scénario la location n’est pas redevable de la Taxe d’Habitation. La redevance est due selon les règles applicables aux professionnels (art 1605 ter du CGI), à savoir une redevance par poste et application d’un abattement de 30 % au-delà du 3ème poste de TV.

 

 

Modalités de déclaration et paiement

Les propriétaires qui paient la Taxe d’Habitation paient la redevance TV avec cette taxe.

Les propriétaires qui ne sont pas redevables de la Taxe d’Habitation peuvent être concernés par deux modalités de paiement. 

  • Les loueurs assujettis à la TVA déclarent la redevance TV avec la déclaration de TVA de régularisation annuelle (CA 12).

 

  • Les loueurs qui ne sont pas redevables de la TVA doivent réaliser leur déclaration sur l’imprimé Cerfa n° 3310 A ligne 56.

 

La taxe de séjour

 

La taxe de séjour est instituée à l’initiative la communauté de commune. Elle existe en France depuis 1910 et s’applique à l’ensemble des hébergements marchands des territoires qui l’ont instituée. Le produit de cette taxe est utilisé pour développer la fréquentation touristique.

 

 

À quoi sert la taxe de séjour ?

 

Les recettes de la taxe de séjour, conformément à la loi, sont exclusivement affectées à des dépenses destinées à développer la fréquentation touristique :

  • dépenses de promotion de la destination, 
  • dépenses visant le développement de la fréquentation touristique, 
  • dépenses visant à améliorer l’accueil des touristes.

 

        Qui paie la taxe de séjour ?

Notre territoire a institué la taxe de séjour au réel, celle-ci est payée par les touristes qui logent en hébergement marchand : hôtels, chambres d’hôtes, villages vacances, campings ou encore en locations meublée saisonnière.

 

Quel est le tarif de la taxe de séjour pour les meublés ?

Le tarif par personne et par nuitée est fixé par la communauté Commune Il dépend du classement du type d’hébergement Les tarifs sont fixés à l’intérieur d’une fourchette définie par la loi.

Tarifs actualisés disponible à l’office de tourisme

 

 

L’impôt de solidarité sur la fortune  

Les locaux d’habitation loués en meublés entrent dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune, sauf si le propriétaire peut se prévaloir de la qualité de loueur professionnel.

 

 

3/Piloter l’activité

Établir un contrat  

L’établissement d’un contrat en préalable à toute location est nécessaire. Le contrat permet au propriétaire et au locataire de s’entendre sur les modalités de la location. Les parties sont engagées par leur signature.

 

Le contenu du contrat  

Ce document doit être remis ou envoyé en 2 exemplaires au locataire pour signature.

Le contrat doit être le plus précis possible. Par exemple parmi les mentions à faire figurer :

  • les coordonnées du propriétaire (ou éventuellement celles du mandataire),
  • l’adresse du logement, sa localisation, son accès,
  • le type de logement, sa surface habitable, son état général, le descriptif des pièces, un descriptif des extérieurs,
  • l’équipement du logement, la capacité en nombre de couchages,
  • les dates de location, les heures de départ et d’arrivée,
  • le montant du loyer, le tarif des prestations (ménage, fourniture de linge…),
  • les charges afférentes au logement (électricité, chauffage, téléphone, internet…) et les modalités de paiement,
  • l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie,
  • les modalités de réservation par versement d’arrhes ou d’acompte et les conditions d’annulation,
  • le versement d’un dépôt de garantie,
  • l’assurance des lieux précisant si le locataire doit être assuré ou non contre les risques locatifs,
  • une clause interdisant ou non la présence des animaux.

 

Au-delà une loi du 6 juillet 2006 prévoit que le propriétaire doit transmettre à tout candidat à la location un ensemble d’annexes :

  • Le constat de risque d’exposition au plomb,
  • L’état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité,
  • Le diagnostic de performance énergétique… etc.

 

Accueillir les hôtes  

L’accueil des hôtes est un moment important. Prenez le temps de fournir des explications et soyez rigoureux pour limiter les risques de conflits

 

La visite des lieux

 

Prenez le temps d’une véritable visite des lieux. Ce moment permettra aux locataires de se familiariser avec le logement, mais aussi de réaliser un état des lieux complet et contradictoire de la location et de ses équipements (n’hésitez pas à mettre en route les appareils électro-ménagers pour valider leur bon fonctionnement). Cette visite se terminera par la signature de l’état des lieux et de l’inventaire.

Ce document sera utilisé lors du départ des hôtes pour vérifier qu’aucune dégradation n’a été commise.

 

Laissez des consignes claires

 

Vous pouvez également constituer un dossier contenant : 

  • vos recommandations particulières sur la sécurité générale du logement (fermeture des volets, des portes, des baies vitrées, alarme…), 
  • vos recommandations concernant l’utilisation des différents équipements du logement, et joindre les manuels d’utilisation, 
  • la gestion des ordures ménagères : emplacement des containers poubelle, date d’enlèvement des ordures, localisation des zones de tri sélectif, 
  • les numéros d’appels d’urgence, l’adresse de l’hôpital le plus proche, les coordonnées des médecins ou laisser un annuaire récent, 
  • les commodités, les commerces, les animations…

 

Réglez les questions d’argent

 

Lors de l’entrée dans les lieux, le locataire doit s’acquitter du solde du prix de la location et du dépôt de garantie. Le chèque de dépôt de garantie n’est généralement pas encaissé. Il sera restitué lors du départ sauf en cas de détérioration. Les coûts des dégradations et de la remise en état seront déduits du montant restitué.

Si un litige devait survenir privilégier le règlement à l’amiable. A défaut les parties peuvent saisir le Tribunal d’Instance du lieu d’implantation de la location.

Arrhes, acomptes et caution  

 

Pour vous prémunir contre les locataires malveillants ou tout simplement contre les annulations de dernière minute qui pourraient porter préjudice à l’activité il est conseillé de demander une avance sur le montant de la location, et de prévoir un dépôt de garantie en début de séjour.

 

Arrhes et acomptes

 

Il est important de préciser si l’avance demandée correspond à des arrhes ou à un acompte pour éviter tout malentendu avec le locataire. Si aucune précision n’est apportée la somme versée correspond à des arrhes.

Au-delà des termes, la qualification de l’avance aura une influence en cas d’annulation de la réservation.

  • La somme correspond à des arrhes : Si le client annule son séjour, il perd la somme versée. Si le séjour est annulé à l’initiative du propriétaire, celui-ci rembourse au locataire le double des arrhes versées. 
  • La somme correspond à un acompte : Avec l’acompte chaque partie s’engage définitivement. Ni le client ni le propriétaire ne peuvent annuler le « contrat », sauf accord amiable des parties. Ainsi, si le client se désiste, il doit payer la totalité du séjour. A l’inverse, si le propriétaire n’assure pas la location, il pourra être condamné à verser des dommages et intérêts au client même si l’acompte a été remboursé.

 

 

Le dépôt de garantie

 

Lors de la signature du contrat ou à l’arrivée des hôtes, vous pouvez demander un dépôt de garantie (dont le montant ne peut excéder celui de la location). Cette caution permettra de financer la remise en état des lieux si le client venait à causer des dégradations. Si aucun dégât n’est constaté le dépôt de garantie est restitué au client. Les modalités de versement et le montant du dépôt de garantie doivent être spécifiés dans le contrat de location. Un état des lieux préalable au séjour est nécessaire pour réduire les risques de conflits.

 

 

 

 

Facturer la prestation  

 

Les locations et leurs prestations annexes (locations de linge, ménage …) doivent faire l’objet de la remise d’un document faisant office de note ou de facture selon la qualité du client et le montant de la prestation.

 

Une note pour les particuliers

 

Les prestataires de services doivent remettre une note à leur client dès lors que la prestation excède 25 € TTC (Pour les prestations d’un montant inférieur à cette somme la note est remise sur demande du client).

  • Cette note doit comporter diverses mentions telles que le nom du prestataire et du client, la date, le lieu de réalisation de la prestation, un décompte détaillé du prix de la prestation. 
  • Pour les locations soumises à TVA, le montant Hors Taxe de la prestation, le taux de TVA, le montant de la TVA et le montant TTC. 
  • Si l’activité est adhérente à un Centre de Gestion Agrée la mention « acceptant les règlements par chèque en tant que membre d’un Centre de Gestion Agrée » 
  • Pour les activités bénéficiant de la franchise en base de Tva la mention « article 293 B du Code Général des Impôts Tva non applicable »

 

Une facture pour les professionnels

 

La législation impose la délivrance d’une facture pour les prestations réalisées entre professionnels ou redevables de la TVA. Les loueurs de meublés entrent dans cette catégorie.

S’ajoutent aux mentions obligatoires citées plus haut : le numéro de facture, les modalités de paiement, ou encore les mentions relatives à la TVA

La facture est établie en double exemplaire.

Délai de conservation

Les doubles des notes doivent être conservés pendant 2 ans contre 6 ans pour les factures.

 

 

 

Votre partenaire privilégié l’Office de Tourisme

Les principales missions de l’office de tourisme sont :

 

  • Accueil et information 
  • Promotion  Communication 
  • Coordination de l’animation et des événements 
  • Commercialisation de produits touristiques 

 

 

L’Office de Tourisme est le partenaire privilégié et incontournable des propriétaires de Meublés de Tourisme.

 

Ceux-ci peuvent accéder à ses services selon les modalités de partenariat en vigueur et définies par chaque Office de Tourisme.

 

Être partenaire de l’Office de Tourisme permet de bénéficier de ses actions de promotion (salons grand public et professionnels, …), de la diffusion de l’offre sur ses différents supports de communication (brochures, guides de l’hébergement, sites internet, applications smartphone, …), d’intégrer la place de marché ou de disponibilité, …

 

L’Office de Tourisme tient également les propriétaires de meublés informés de l’évolution de la réglementation encadrant l’activité de location.

 

Les modalités de partenariat sont maintenant mentionnées dans les contrats qui lient les partenaires locaux à l’Office de Tourisme. Cotisations, contributions financières, commissionnement des centrales de réservation, … peuvent être des conditions d’accès aux services de l’Office de Tourisme.

 

Contactez l’office de Tourisme pour connaître les services qu’il peut vous proposer dans le cadre de votre activité de loueur, ainsi que les modalités d’accès à ceux-ci.